Dispositifs fiscaux : Vautrin Immobilier vous accompagne !

loueur de meublé professionnel

Dans vos futurs investissements immobiliers, n’oubliez pas d’étudier de près un investissement en loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Vous pouvez également envisager ce statut sur un bien disponible.

Comme son nom l’indique l’appartement car il s’agit souvent d’appartement, doit être meublé.

Il ne s’agit pas de mettre une table, quatre chaises et quelques ustensiles, il faut le rendre totalement habitable par le locataire.

Cela va jusqu’à la cafetière ou la théière.

Une liste très précise existe (n’hésitez pas à me la réclamer par mail).

Ce statut a très peu évolué depuis son entrée en vigueur et conserve tout son attrait.

Les démarches sont simples, son statut flexible et sa fiscalité intéressante.

Pour accéder à ce statut vous n’avez pas besoin de créer une société, vous pouvez exercer votre activité de location meublée non professionnel en nom propre et ce en complément d’une activité salariée par exemple.

Et vous faudra juste faire une démarche administrative pour vous enregistrer sous le statut LMNP. Il s’agit du formulaire POI de déclaration de début d’activité (on le trouve facilement sur internet).

Pas d’engagement long et irréversible

Vous n’avez nullement l’obligation d’exercer cette activité plusieurs années, vous êtes libres à tout moment de renoncer à ce statut et pouvez ainsi reprendre votre bien pour un usage personnel ou le vendre sans aucune difficulté.

Durée du bail plus courte

Par rapport à une location traditionnelle ou vous êtes obligé de consentir un bail de trois ans, le loueur de meublé non professionnel vous permet de réduire ce délai à un an voir moins s’il s’agit d’un bail étudiant.

Fiscalité spécifique

Les revenus issus du loueur de meublé non professionnel ont une fiscalité propre : imposition aux bénéfices industriels et commerciaux, comme une entreprise de commerce : BIC.

Cette imposition au BIC, peut-être choisie soit au micro BIC soit au régime du réel simplifié.

Le micro BIC

Ce statut BIC s’applique à des revenus de location maximum de 70 000 € ou 270 000 € pour les meublés touristiques, les gîtes ruraux classés et les chambres d’hôtes.

  • Une exonération de TVA est appliquée dans les anciennes limites.
  • Un abattement de 50 % est appliqué pour la location d’habitation.
  • Un abattement de 71 % est appliqué pour la location saisonnière.
  • Par contre il n’y a pas d’application de la déduction forfaitaire de 10 %.
  • Enfin un versement fiscal libératoire au taux de 1,7 % 1 % du chiffre d’affaires est à prévoir.
  • Ce statut s’adresse à des biens en bon état dont on est déjà propriétaire et ne nécessitant que peu de travaux et l’achat des meublants.

Le régime du réel simplifié

Il s’agit de pratiquer l’amortissement comptable qui va vous permettre de déduire toutes les charges constatées pour aboutir au résultat fiscal.

On va donc déduire la taxe foncière, les charges de copropriété, l’eau, électricité, les frais d’assurance, les intérêts d’emprunt etc.

On va également déduire l’amortissement du bien.

L’ensemble de ces déductions au réel permet systématiquement dans les premières années de ne pas être imposé car au régime réel simplifié si vous avez créé un déficit, il se reporte dans son intégralité pendant au moins 10 ans sur les futures recettes de location meublée et non sur le revenu global.

Il faut néanmoins faire attention à l’amortissement, il est précis et variable.

Les taux d’usure varient selon l’usage bien

Tous les éléments n’ont pas le même taux d’usure

Plus le bâtiment est ancien plus la durée est courte

Il faut déduire le prix du terrain (faible en copropriété)

Il faut y ajouter les frais d’acquisition.

La durée des amortissements est fournie par l’administration fiscale.

Je vous conseille vivement de vous adresser un expert-comptable pour établir votre déclaration fiscale.

Celui-ci vous fera un bilan clair et transparent, opposable à l’administration fiscale.

Les plus-values

Cerise sur le gâteau, si plus-values il y a, elles devraient logiquement être imposées aux plus-values professionnelles.

Et bien non, elles relèvent des plus-values immobilières des particuliers.

L’imposition portera donc sur la différence entre la valeur du bien à la revente et celle de l’achat.

C’est une exception au régime de l’amortissement qui prévoit normalement  l’imposition sur la différence entre le montant du bien revendu avec celui du bien amorti.

Vous n’avez donc quasiment pas payé d’impôts en amortissant votre bien en plus des charges déductibles et vous ne paierez pas  ou peu de plus-values en le revendant.

En résumé, n’hésitez pas à envisager ce statut. Il est simple et présente des avantages fiscaux indéniables, permettant de se constituer un patrimoine immobilier avec une fiscalité minime.

Profitez-en tant qu’il est encore temps, l’avenir des lois fiscales est toujours incertain.

PINEL

L’immobilier fait partie des besoins fondamentaux et depuis toujours les Français l’ont compris en investissant dans la pierre que ce soit pour leur résidence principale, secondaire ou de rapport.

Pour encourager les investissements privés dans l’immobilier, les pouvoirs publics ont mis en place des lois permettant de donner des avantages fiscaux aux investisseurs.

Actuellement la loi la connue est celle de Madame Sylvia PINEL. Mais bien d’autres lois existent comme le loueur de meublé professionnel LMP ou non professionnel NLMP, le nouveau dispositif de Monsieur DENORMANDIE, le dispositif CENSI BOUVARD, le dispositif MALRAUX, le dispositif MONUMENTS HISTORIQUES, pour l’essentiel.

Tous les dispositifs n’ont qu’un seul but vous encourager à investir dans l’immobilier à vous accordant un avantage fiscal que ce soit par une réduction directe indirecte sur vos impôts sur le revenu.

Le dispositif PINEL est actuellement le plus utilisé par les investisseurs pour défiscaliser. Celui-ci permet d’investir dans le neuf ou dans l’ancien.

Ce dispositif est plafonné dans la limite de 300 000 € par an et il permet de défiscaliser entre 12% et 21% du montant de l’achat sur vos impôts sur le revenu.

C’est le plus connu, le plus utilisé, mais ce n’est pas à mon sens le plus intéressant. Son petit frère moins en vogue le PINEL ancien ou dit réhabiliter, ou optimisé aux déficits fonciers est plus judicieux. Le principe reste le même : permettre aux investisseurs de défiscaliser en investissant dans l’immobilier.

Quels sont en plus les avantages fiscaux de ce PINEL ancien ?

Le dispositif PINEL ancien permet à la fois de bénéficier du cadre avantageux de la loi Pinel (abattement sur les impôts sur le revenu), mais aussi de profiter de la fiscalité foncière de droit commun et en l’occurrence du déficit foncier.

En clair, dans les règles du déficit foncier, les dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers et déductibles du revenu global à hauteur de 10 700 € par an(attention à la date de réalisation des travaux).

Dans le cadre de la loi PINEL, dès lors que les dépenses d’entretien, de réparation d’amélioration peuvent être considérées comme dissociables de la réhabilitation ou  de la transformation, celles-ci peuvent être « isolées » et bénéficier du régime avantageux de la fiscalité foncière de droit commun.

 

EXEMPLE :

Comme rien ne vaut un exemple concret pour bien comprendre l’avantage d’un tel dispositif, voici deux exemples qui ont été simplifiés pour une meilleure compréhension :

Exemple 1 : Monsieur et Madame Durand sont dans une tranche marginale d’imposition à 41 %, ils ont par ailleurs 30 000 € de revenus fonciers par an.

1) Investissement en loi Pinel classique

Montant de l’investissement : 220 000 €.

Défiscalisation sur les 9 ans : 18 % x de 220 000 € =  39 600 €

2) Investissements en Pinel ancien ou optimisé au déficit foncier

Montant de l’investissement : 220 000 €, composé de 166 000 € d’investissements Pinel(foncier plus travaux non éligibles aux déficits fonciers), plus 50 000 € de travaux éligibles aux déficits fonciers.

Défiscalisation sur 9 ans : 18 % x par 170 000 € = 30 600 €.

Défiscalisation au déficit foncier : 50 000 € x (41 %TMI + 17,2 % CSG RDS) = 29 100 €.

Défiscalisation Pinel ancien : 59 700 € soit 20 100 € de plus qu’en Pinel classique!

Cet exemple nous démontre que le dispositif Pinel ancien est fiscalement plus avantageux qu’un Pinel classique.

Plus le taux marginal d’imposition est important (plus vous payez d’impôts), plus ce dispositif est pertinent.

Cependant, ce dispositif a ses limites, car il s’appuie sur de l’immobilier ancien qui pour être éligible doit satisfaire à un certain nombre de contraintes.

C’est là que votre agent immobilier intervient pour vous aider dans la recherche de ce type de bien, qui par ailleurs sera un élément patrimonial à conserver.

DÉFICIT FONCIER

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